ЯКУ НЕРУХОМІСТЬ БЮДЖЕТНА УСТАНОВА МОЖЕ ЗДАТИ ВОРЕНДУ

Бюджетні установи, організації можуть виступати орендодавцями нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 м2на одну установу, організацію, й іншого окремого індивідуально визначеного майна (ст. 5 Закону про оренду держмайна, п. п. 3 ч. 1 ст. 287 ГКУ). Це було підтверджено й у п.1 листа ФДМУ від 10.05.11 р. № 10-16-6393.

Отже, бюджетники мають право здавати в оренду нерухомість загальною площею до 200 м2 без будь-якого обмеження кількості орендарів. Тобто це може бути й один орендар, а можуть бути і двадцять орендарів — тут усе індивідуально. Головне, щоб загальна площа переданої в оренду нерухомості не перевищувала 200 м2.

Схема надання бюджетною установою в оренду об’єкта нерухомості

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Органи фінінспекції під час ревізії проводять обстеження приміщень, наданих в оренду, щодо відповідності площі, зазначеної в договорі оренди, фактично зайнятої орендарем (п. 10.9 Методрекомендацій фінінспекції).

Не можна передавати в оренду об’єкти, зазначені в ч. 2 ст. 4 Закону про оренду держмайна, зокрема, об’єкти держвласності, які мають загальнодержавне значення і не підлягають приватизації відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону про приватизацію (крім пам’яток культурної спадщини, об’єктів нерухомості, що знаходяться на території історико-культурних заповідників, причалів морських портів).

ЗДАЄМО НЕРУХОМІСТЬ ВОРЕНДУ: ПОКРОКОВИЙ ПОСІБНИК

Ініціатива щодо оренди майна може виходити як від орендарів, так і від орендодавців (ч. 1 ст. 7 Закону про оренду держмайна). При цьому орендарями можуть бути (ч. 1 ст. 6 Закону про оренду держмайна):

• юридичні особи;
• фізичні особи — підприємці.

Законодавство не забороняє бути орендарями держмайна також іноземним особам.

Схематично послідовність дій із передачі майна в оренду показано на рис.

 КРОК 1. ОТРИМАННЯ ДОКУМЕНТІВ ВІД ПОТЕНЦІЙНОГО ОРЕНДАРЯ

Склад документів, що надаються потенційним орендарем для укладення договору оренди об’єкта нерухомості, наведено в п. 2 Переліку № 201. До них належать такі документи:

1) заява про оренду нерухомого майна в довільній формі, в якій зазначається код за ЄДРПОУ для юридичних осіб або реєстраційний номер облікової картки платника податків для фізичних осіб*;

2) проект договору оренди об’єкта;

3) копії установчих документів орендаря або копії сторінок паспорта для фізичної особи (сторінки 1, 2 і сторінка із зазначенням останнього місця проживання).

В окремих випадках, передбачених законодавством, необхідно також подати:

• інформацію про орендаря, зареєстрованого згідно з вимогами законодавства і внесеного органами Міндоходів до Реєстру неприбуткових організацій і установ;
• погодження органу охорони культурної спадщини (у разі приналежності об’єкта оренди до об’єктів культурної спадщини — пам’яток);
• копію ліцензії орендаря на здійснення певного виду господарської діяльності, що підлягає ліцензуванню (якщо на об’єкті оренди передбачається здійснення діяльності, що підлягає ліцензуванню).

КРОКИ 2 ТА 3. ПОГОДЖЕННЯ ВІД УПОВНОВАЖЕНОГО ОРГАНУ

Орендодавець за умови відсутності заборони на передачу майна в оренду у 5-денний строк після дати реєстрації заяви потенційного орендаря надсилає копії матеріалів до органу, уповноваженого управляти відповідним майном (ч. 2 ст. 9 Закону про оренду держмайна). Такі органи зазначено в Законі про управління об’єктами держвласності. Для більшості бюджетників ними є відповідні Мініс­терства, у підпорядкуванні яких вони перебувають.

Уповноважений орган розглядає надані йому матеріали й упродовж 15-ти днів після їх надходження надсилає орендодавцеві Висновок про умови договору оренди або про відмову в укладенні договору оренди.

За наявності підстав для відмови в укладенні договору оренди орендодавець впродовж 5 днів після отримання відповіді від уповноваженого органу надсилає орендареві, що не відбувся, документ про таку відмову. Він має право відмовити в укладенні договору оренди в таких випадках (ч. 4 ст. 9 Закону про оренду держмайна):

• прийнято рішення про приватизацію або передприватизаційну підготовку об’єкта;
• об’єкт включено до переліку підприємств, які потребують залучення іноземних інвестицій, згідно з рішенням Кабміну або органів місцевого самоврядування;
• орган, уповноважений управляти майном, не дає згоду на укладення договору оренди;
• є інші підстави, передбачені законом.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Якщо орендодавець не отримав у 15-денний строк Висновок уповноваженого органу про дозвіл або відмову від оформлення договору оренди, укладення договору оренди вважається погодженим (ч. 3 ст. 9 Закону про оренду держмайна). Судова практика свідчить про те, що на ці норми посилаються орендарі, що не відбулися, які оспорюють у судовому порядку відмову від укладення договору оренди. Право особи на судове оскарження відмови в укладенні договору оренди, а також неотриманні відповіді у встановлений строк прямо передбачено ч. 8 ст. 9 Закону про оренду держмайна.

Тому бюджетній установі важливо мати в розпорядженні документи, що підтверджують факт надсилання матеріалів на узгодження до уповноваженого органу та отримання від нього у встановлений строк відповіді. Зрозуміло, важливо направити у встановлений строк таку відмову орендареві, що не відбувся.

КРОК 4. ОГОЛОШЕННЯ ПРО ПЕРЕДАЧУ МАЙНА ВОРЕНДУ, НЕЗАЛЕЖНА ОЦІНКА МАЙНА

Орендодавець упродовж 5 днів після погодження умов договору оренди з уповноваженим органом розміщує в офіційних друкованих засобах масової інформації (ЗМІ) і на своєму веб-сайті оголошення про намір передати майно в оренду (ч.4 ст. 9 Закону про оренду держмайна).

У нормативних документах не застережено, в яких саме ЗМІ слід розміщувати таке оголошення. Водночас тут можна застосувати аналогію з розміщенням оголошень про проведення конкурсу на право оренди. Відповідно до п. 4 Порядку № 906 таке оголошення публікується:

• у частині оренди нерухомого майна площею 100 м2 і більше — у газеті «Відомості приватизації» і за рішенням орендодавця в інших виданнях;
• в інших випадках — у газеті «Відомості приватизації» і/або в республіканських АР Крим, обласних, міських у м. Києві та Севастополі виданнях за місцем розташування об’єктів оренди.

Витрати з розміщення оголошення в ЗМІ після укладення договору оренди компенсує орендар.

Не подаються оголошення, і договір оренди укладається без проведення конкурсу в таких випадках (ч. 4 ст. 9 Закону про оренду держмайна):

1) у разі оренди майна на короткий строк (не більше 5 днів і без права подовження строку дії договору оренди);

2) у разі надходження заяви від таких осіб:

• бюджетної установи;
• музею;
• підприємства або громадської організації у сфері культури і мистецтв (у тому числі національного творчої спілки або його члена під творчі майс­терні);
• релігійної організації для забезпечення проведення релігійних обрядів і церемоній;
• громадської організації ветеранів або інвалідів;
• реабілітаційних установ для інвалідів і дітей-інвалідів;
• державних і комунальних спеціалізованих підприємств, установ і закладів соціального обслуговування, які надають соціальні послуги відповідно до Закону України «Про соціальні послуги»;
• Пенсійного фонду України і його органів;
• державних видавництв і підприємств книгорозповсюдження, вітчизняних видавництв і підприємств книгорозповсюдження, що забезпечують підготовку, випуск і/чи поширення не менше ніж 50 % книжкової продукції державною мовою (за винятком видань рекламного й еротичного характеру);
• дипломатичного представництва або консу­льської установи іноземної держави, представницт-ва міжнародної міжурядової організації в Україні.

Крім того, укладення договору оренди із суб’єктами виборчого процесу з метою проведення публічних заходів (зборів, дебатів, дискусій) під час і на період виборчої кампанії здійснюється без проведення конкурсу, в порядку черговості надходження відповідних заяв до орендодавця.

Перед проведенням конкурсу орендодавець проводить незалежну оцінку об’єкта оренди. У нормативних актах не застережено, в який саме строк має бути проведено таку оцінку. Проте тут діють загальні обмеження: таку оцінку необхідно мати в наявності до проведення конкурсу, оскільки від вартості майна залежить сума орендної плати.

Це відповідає положенням ст. 11 Закону про оренду держмайна і п.2 Методики № 629, що передбачає, що оцінка обов’язково проводиться перед укладенням договору оренди і перед подовженням (відновленням) договору оренди, якщо на момент подовження дії такого договору останню оцінку об’єкта оренди було проведено більше ніж 3 роки тому.

Оцінка проводиться незалежним оцінювачем, при цьому висновок про вартість майна затверджується органом, уповноваженим управляти майном орендодавця, за наявності позитивного загального висновку рецензента про відповідність звіту про оцінку вимогам нормативно-правових актів з питань проведення оцінки (абз. 3 п. 19 Методики № 629).

Згідно з абз. 3 п. 2 Методики № 629 послуги з проведення незалежної оцінки об’єкта оренди оплачує орендар. Проте на момент проведення оцінки орендаря, як такого, ще немає (договір ще не укладено). Тому однією з умов конкурсу на право оренди є умова про компенсацію переможцем конкурсу витрат, пов’язаних із проведенням незалежної оцінки об’єкта оренди (п. 5 Порядку № 906). Тобто такі витрати компенсуються після укладення договору оренди.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Результати незалежної оцінки діють упродовж 6 місяців з дати оцінки, якщо іншого строку не передбачено в звіті щодо незалежної оцінки (абз. 4 п. 2 Методики № 629). Тому орендодавцеві не має сенсу проводити оцінку об’єкта оренди до отримання згоди від уповноваженого органу на укладення договору оренди.

КРОКИ 5 ТА 6. ПРИЙОМ ЗАЯВ ІПІДВЕДЕННЯ ПІДСУМКІВ

Упродовж 10 робочих днів після розміщення оголошення в ЗМІ про намір передачі в оренду об’єкта нерухомості орендодавець приймає заяви про оренду відповідного майна (ч. 4 ст. 9 Закону про оренду держмайна).

Упродовж 3 робочих днів після закінчення строку прийняття заяв орендодавець своїм наказом приймає рішення за результатами вивчення попиту на об’єкт оренди.

У разі подання тільки однієї заяви конкурс на право оренди не проводиться і договір оренди укладається із заявником. У разі надходження двох і більше заяв орендодавець оголошує конкурс на право оренди.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! У судовій практиці трапляються позови, в яких орендарі, що не відбулися, намагаються визнати укладені без проведення конкурсу договори оренди держрухомості не дійсними, аргументуючи це, зокрема, неподанням відповідного оголошення в ЗМІ. Щоб уникнути подібних проблем, рекомендуємо мати документи, які підтверджують факт публікації такого оголошення в ЗМІ, а також документи, які свідчать про те, що за підсумками розміщеного оголошення було отримано заяву тільки від одного орендаря (наказ керівника щодо ухвалення рішення за результатами вивчення попиту на об’єкт оренди).

КРОК 7. ОРЕНДОДАВЕЦЬ РОЗМІЩУЄ ОГОЛОШЕННЯ ВЗМІ ПРО ПРОВЕДЕННЯ КОНКУРСУ НАПРАВО ОРЕНДИ

Відповідно до п. 4 Порядку № 906 оголошення про проведення конкурсу публікується не пізніше ніж за 20 календарних днів до дати проведення конкурсу в таких ЗМІ:

• у частині оренди нерухомого майна площею 100 м2 і більше — у газеті «Відомості приватизації» і за рішенням орендодавця в інших виданнях. Незважаючи на нечіткість формулювання цієї норми, практика свідчить про те, що орендодавець не має в розпорядженні в такому разі вибору: тобто він має в обов’язковому порядку подати оголошення до газети «Відомості приватизації» і додатково за власним рішенням до будь-якого іншого видання;
• у інших випадках — у газеті «Відомості приватизації» і/або в республіканських АР Крим, обласних, міських у м. Києві і Севастополі виданнях за місцем розташування об’єктів оренди.

Оголошення має містити такі відомості (п. 4 Порядку № 906):

1) інформацію про об’єкт (назва, місцезнаходження тощо);

2) умови конкурсу;

3) дату, час і місце проведення конкурсу;

4) кінцевий строк прийняття пропозицій від претендентів (не більше ніж 3 робочі дні до дати проведення конкурсу);

5) перелік документів, які подаються претендентами для участі в конкурсі.

При цьому орендодавець письмово повідом-ляє осіб, які під час вивчення попиту виявили зацікавленість в оренді об’єкта, про проведення конкурсу і необхідності подання письмових пропозицій відповідно до оголошення про конкурс.

Крім того, орендодавець зобов’язаний в триденний термін після опублікування оголошення про конкурс рекомендованим листом повідомити про умови конкурсу орган, уповноважений управляти майном у ситуації, якщо останній упродовж встановленого законодавством строку не надав висновку (пропозицій) щодо умов оренди.

КРОК 8. ЗАТВЕРДЖЕННЯ СПИСКУ КОНКУРСАНТІВ

Список конкурсантів затверджується комісією з проведення конкурсу, до складу якої входять представники орендодавця, органу, уповноваженого уп-равляти відповідним держмайном, а у разі розгляду питань захисту природного довкілля, дотримання умов належного утримання об’єктів соціально-культурного призначення — також органу місцевого самоврядування за місцем розташування об’єкта.

У разі неподання органом, уповноваженим управляти держмайном, пропозиції щодо кандидатури свого представника до складу комісії, вона створюється без представника такого органу, про що орендодавець впродовж 3-х робочих днів після створення комісії інформує цей орган рекомендованим листом з повідомленням про вручення і пропонує в триденний термін подати пропозиції щодо включення до складу комісії кандидатури від цього ор­гану.

Комісія створюється в кількості від 5 до 7 осіб. Склад комісії затверджується наказом орендодавця.

Для участі в конкурсі претендент подає на розгляд комісії такі документи (п. 7 Порядку № 906):

1) заяву про участь в конкурсі і документи, зазначені в оголошенні про конкурс. Якщо претендент уже подавав заяву про оренду, яка стала підставою для оголошення конкурсу, після оголошення конкурсу він подає нові пропозиції відповідно до умов конкурсу;

2) пропозиції щодо виконання умов конкурсу, крім розміру орендної плати, пропозиція щодо якого вноситься учасником конкурсу в деньпроведення конкурсу;

3) інформацію про засоби зв’язку з претендентом;

4) відомості про претендента:

• для юрособи: документи, що засвідчують повноваження представника юрособи; засвідчені нотаріусом копії установчих документів; належно завірену копію звіту про фінансові результати претендента з урахуванням дебіторської і кредиторської заборгованостей за останній рік; довідку від претендента про те, що щодо нього не порушено справа про банкрутство;
• для фізичної особи: копію документа, що засвідчує особу, або належно оформлене доручення; завірену належно копію виписки або витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб і фізичних осіб — підприємців; завірену належно копію декларації про доходи або звіту суб’єкта малого підприємництва — фізичної особи — платника єдиного податку.

Документи (крім пропозиції щодо розміру орендної плати) подаються до підрозділу орендодавця, що відповідно до своїх функцій здійснює реєстрацію кореспонденції, що надходить, у конвертах з написом «На конкурс» з відбитком печатки претендента. Ці конверти передаються главі комісії перед її черговим засіданням, під час якого вони роздруковуються.

Подані претендентами документи розглядаються на засіданнях комісії з метою формування списку учасників конкурсу. Список затверджується наказом орендодавця і впродовж одного робочого дня після його затвердженняорендодавець сповіщає учасників конкурсу з використанням обраних ними засобів зв’язку про їх допущення або недопущення (із зазначенням підстав) до подання конкурсних пропозицій щодо орендної плати.

Якщо умовам конкурсу відповідає пропозиція тільки одного претендента, аукціон за визначенням розміру орендної плати не проводиться і з таким претендентом укладається договір оренди.

Конкурс вважається таким, що не відбувся, про що орендодавцем видається відповідний наказ, у таких випадках (п. 18 Порядку № 906):

1) неподання заяв про участь у конкурсі;

2) відсутності пропозицій, що відповідають умовам конкурсу;

3) знищенні об’єкта оренди або істотної зміни його фізичного стану.

У разі визнання конкурсу таким, що не відбувся, орендодавець може повторно оголосити конкурс з передачі в оренду того ж майна, якщо після вивчення попиту виявлено потенційних орендарів.

КРОКИ 9 ТА 10. ПРОВЕДЕННЯ КОНКУРСУ ІЗАТВЕРДЖЕННЯ ПРОТОКОЛУ

Упродовж 7 робочих днів після затвердження орендодавцем списку учасників, допущених до участі в конкурсі, комісія проводить відкрите засідання за участю учасників конкурсу (їх уповноважених осіб).

Конкурс проводиться з використанням відкритості пропозиції розміру орендної плати за принципом аукціону.

Після закінчення засідання комісії, на якому було визначено переможця конкурсу, складається протокол, у якому зазначаються:

• відомості про учасників;
• стартова орендна плата;
• пропозиції учасників (додаються підписані бланки з пропозиціями);
• результати конкурсу.

Протокол не пізніше наступного робочого дня після проведення засідання підписується усіма членами комісії, які брали участь у засіданні, і переможцем конкурсу.

Упродовж 3 робочих днів після підписання протоколу він затверджується наказом орендодавця.

Орендодавець упродовж 3 робочих днів після затвердження результатів конкурсу письмово повідомляє про результати конкурсу всіх учасників і публікує їх у виданнях, у яких було надруковано оголошення про конкурс.

Крім того, орендодавець направляє копії проекту договору та інших матеріалів до органів, упов-новажених управляти держмайном, у п’ятиденний строк після дати затвердження результатів кон­курсу.

КРОКИ 11 ТА 12. ПІДПИСАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ

Орендодавець упродовж 15 днів після затвердження результатів конкурсу надсилає рекомендованим листом або вручає під розписку особисто переможцеві конкурсу (уповноваженій ним особі) проект договору оренди.

Переможець конкурсу або уповноважена ним особа після отримання проекту договору упродовж 5 робочих днівособисто повертає орендодавцеві підписаний проект договору оренди.

У разі відмови переможця конкурсу від укладення договору оренди або порушення ним строку його підписання комісія за умови надходження від інших учасників конкурсу у визначений в оголошенні про конкурс строк пропозицій, що відповідають умовам конкурсу, скасовує раніше прийняте рішення про визначення переможця конкурсу, виключає особу, яка порушила вимогу Порядку№906, з числа учасників конкурсу і визначає час і місце проведення додаткового засідання комісії.

Після підписання проекту договору оренди укладається договір оренди. Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості за усіма істотними умовами і підписання сторонами тексту договору (ч. 1 ст. 12 Закону про оренду держмайна) і оформляється за Типовою формою.

Термін договору оренди визначається за погодженням сторін, але не може бути меншим за 5 років, якщо орендар не пропонує менший термін (ч. 1 ст. 17 Закону про оренду держмайна).

При укладенні договору оренди на термін більше 3 років він підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦКУ). Одночасно з нотаріальним посвідченням здійснюється держреєстрація права користування нерухомим майном (ч. 1 ст. 794 ЦКУ, ч. 9 ст. 15 Закону про держреєстрацію). Згідно з ч. 1 ст. 210 ЦКУ договори, що підлягають державній реєстрації, вважаються укладеними з моменту їх держреєстрації.

Оплату послуг з нотаріального посвідчення здійснює орендар. Таке посвідчення дає певні переваги орендодавцеві: зокрема, він може без особливих проблем стягнути орендну плату в беззапереч-ному порядку за виконавчим написом нотаріуса 
(ч. 6 ст. 19 Закону про оренду держмайна).

Орендодавець у п’ятиденний термін після укладення договору оренди повідомляє про це уповноважений орган, що управляє держмайном (ч. 1 ст. 12 Закону про оренду держмайна).

У наступній публікації ми розповімо про те, на які особливості слід звернути увагу при укладенні Типового договору з урахуванням практики проведення ревізій органів фінінспекції. Зупинимося і на особливостях податкового і бухгалтерського обліку бюджетної організації-орендодавця за такими договорами.